怎么用银行的钱赚钱 英国 | 投房改房，靠银行的钱给自己赚钱！他在从濒临破产到人生赢家，怎么做到的？

◎作者 |房产君

◎来源|英伦房产圈（） 已获授权

这位名叫Rick 的男士，是今天故事的主人公。他曾经相当落魄。

Rick 来自英国诺丁汉，很多年前，他和他的妻子濒临破产。

然而现在，他已今非昔比。

如今，他是一家房产投资公司的老板，出版过书籍，也是各大媒体投资版块的常客。

他还是励志故事里的男主角，同时拥有演说家、作家、投资专家等多重身份，俨然一副人生赢家的姿态。

故事还得追溯到上个世纪90年代， 当时Rick 和 是一对新婚夫妻。

Rick是警察，是会计，他们婚后在诺丁汉买了新房，怀着对未来生活的美好憧憬搬了进去。万万没想到，却遇上了麻烦…

因为当时英国正在经历因贷款危机、限定性货币政策以及通货膨胀等因素导致的经济危机， 由于通货膨胀严重，借贷成本进一步升高，房价持续下跌，据英国全国房屋协会的数据，从1989年中期到1995年初，英国的平均房价暴跌了近20%，房价下跌导致民众财富缩水，有很多通过抵押贷款购买的房屋被银行收回。

Rick和妻子也面临着这样的困境，他们郁闷地发现，原本花了8.4万英镑买来的房屋，市价比当时的抵押贷款金额还要低，夫妻濒临破产。

这让他们十分苦恼…

然而，他们并没有像一部分人那样抛售房产，而是选择将诺丁汉的房子租了出去，并搬去相对便宜的伍斯特郡（）居住，成为了一名房东。

这次选择，为他们日后赚得盆满钵满埋下了伏笔…

实际上，出租房屋并不是夫妻俩最初的计划，毕竟当时的抵押贷款利率并不低。

但这个选择，却是一个十分明智的决定：

18个月后，因为诺丁汉房屋所在地开始重建开发，他们的房子也跟着升值了，于是他们卖掉了房产，不仅收回了本金，还获得了大概10万英镑的利润。

在接下来的五年里，夫妻俩用卖房子的钱在伍斯特郡附近的八处房产，可以说是上演了英国版的“梦想改造家”。

这是他们曾经改造过的一个普通厨房，可以说毫无亮点。

但是经过Rick和的翻新，厨房风格更加现代化，不仅变得干净整洁，储物功能也格外充足，还增加了冰箱。

客厅和厨房的整体色彩搭配和谐，房屋显得十分简洁美观。

尽管当时夫妻俩不算是非常专业的房产投资人，但是在选购房屋的问题上也足见他们发达的经济头脑。

Rick在自己的房产投资书中写道：

“我们避免了那些需要进行真正结构改造的房屋，而是选择了那些需要重新利用使之适合家庭居住的房屋。

通过重新布线，新建浴室和厨房，提高装修软装水平，比如铺上新的地毯、增加挂画等装饰品，让那些老旧的房子变得焕然一新，也能在每处房产中获得1.5万到7万英镑的利润。”

改造前的房产平平无奇：

改造后，原本浪费掉的公共区域被改成了一个小小的客厅和用餐区，整体白色的装修简洁大气，绿色的跳色又减少了面积狭窄带来的压抑感，厨房和客厅的风格自成一脉，具有很好的延展性，房屋分区也更加合理。

日子一天天过去，夫妻俩的翻新技术也日益精进起来。

他们在房屋翻新和出租中获得了不少利润，但他们一直把“房东”这个身份当成自己的副业。

不久后，他们的第一个儿子Ben出生了。

平静的日子过了几年，命运好像再次和这对夫妻开了个玩笑：他们的儿子是肢体障碍者，需要专人看护。

因此，不得不辞去自己的工作，同时面临着高昂的日常治疗费用。

这一次，他们原本宽裕的生活又变得拮据了，为了能赚到更多钱养家，他们辞去工作，成为了职业房东。

还完了之前的债务之后，他们只剩下大约2万英镑的存款，之后又借了亲朋好友的钱，筹集到了18.7万英镑。

拿着这笔钱，他们在伍斯特郡买了一栋有五间卧室的房子，并拿自己的存款对房屋进行了装修，把客厅变成了第六间卧室，然后以合租的方式租了出去。

在去掉其他亲朋好友的分成后，这个房子每个月还能给他们带来800英镑租金的收入。

两年后，他们将房产抵押，购买了另一套房子。因为房子翻新带来的增值，外加当地有新的重建项目，这套房产的价值在两年内增加了10万英镑。

Rick认为：

房产也和股票一样，也可以产生利润和增值，但比股票的风险小得多，更具有增值保值性。

在获得规划许可的情况下，可以通过增加额外的卧室、阁楼空间等来增加房产价值，再通过租金收益产生更大的利润。

他们一直坚持自己的投资思路，在合适的地区以合适的价格购买房产，并通过翻新来增加价值，然后再通过贷款杠杆进行新的投资。赚来的钱，他们又投入扩大生意。

2017年，他们花费110万英镑在伍斯特郡购买了28套公寓，并花了17.5万英镑把它们翻新成了豪华公寓。如今，这些房产的市场价值是175万英镑。

最初，为了省钱，夫妻俩自己打理房子，收租金和维修都自己来。

如今，随着业务的不断扩大，他们组建了自己的10人团队，还开设了办事处。

最开始，这对夫妇自己处理租金和维修事宜，以降低成本，但近期，因为业务不断地增长，他们雇佣了一个由10名员工组成的团队，并开设了办事处。Rick认为：

为了省几百英镑，自己动手处理一台坏掉的洗衣机，不得不花费很多的时间，那时你就会陷入“职业房东最容易掉入的陷阱”，实际上，寻找专业的中介机构，或者雇佣员工，节省下来的时间可以更好地发展事业。

除了传统的出租房，夫妻俩还投资了商铺、酒吧和度假出租房，分散投资风险。随着公司业务的扩大，Rick和也变得越来越忙。

为了节省时间，提高工作效率，他们又找人开发了一款名叫“Go ”的物业管理软件，来协助事业的发展。

目前，夫妻俩靠着投资地产，轻轻松松赚得盆满钵满，他们的目标是保持业务增长，并在10年内退休。

于投资人担忧的英国脱欧，Rick表示：

英国脱欧不会阻止他进行投资，尽管不确定性仍旧存在，但如果有人在三年前就开始放弃投资，他们一定会错过很多机会。无论英国脱欧会发生什么，从长期来看，市场的需求不会变，房子供不应求，房价和房租仍将上涨。

对于想要进入购房出租市场的人们，夫妻俩也非常大方地分享了他们的投资房产秘籍：

做好预算：找到价格合适的房产，做好预算。

选好位置：位置是吸引合适租户的关键。要确保房子距离学校、商店、医院和公共交通的不要太远，房屋周边配套设施越完善的话房产越具有吸引力。

房产增值：通过改造和扩展房子，来增加空间，提高租金和房产价值。所有的租户都希望有足够的空间居住并存储他们的东西。

找到合适的房客：一个好的房客会按时付款并照顾好你的财产，使你的运营成本更低。

注重管理：有效的管理能给房东节省很多时间、精力和金钱。可以依靠自动化的管理工具来节约成本，增加利润。

成本意识：通过货比三家，购买材料，保险和其他服务，寻找利率最低的贷款产品等。现在的Rick，已经是成功的房产投资人，他拥有最好的生意伙伴和爱人，以及两个活泼可爱的孩子：我的人生遭受过很多的挫折，但幸好我挺过来了，我爱的人一直陪在我的身边支持我，当然，最重要的是我选对了方向，选择了最适合自己和最擅长的事业，是购房出租市场给我了现在的一切~

这个案例涉及一个通过贷款，利用银行的钱为自己赚钱的操作。

而富豪们，尤为懂得这个道理：

的创始人扎克伯格，的创始人兼首席执行官 ，超级明星é和Jay-Z夫妇，特斯拉董事长马斯克等富豪，都申请过大额买房贷款。这些巨富们全款买不起房吗？

显然不是！

他们看中的，正是贷款买房能带来更丰厚的回报：

1.资金流动性

对于像扎克伯格这样的超级富豪来说，他们的钱大多捆绑在公司股票上，现金流相对并不大。

他们的钱投入公司能赚到比贷款利息多得多的钱。也就是说，他们轻轻松松就可以把每个月的月供还清的同时，不会影响自己赚大钱。

如果将来公司遇到困难，还可以抵押房产来套现，在关键时刻，没有比房产更能令银行感到放心的担保了。

2.投资收益

英国的贷款利息目前并不高，像这种5年内Fix-rate的，在英国利息只在2%左右可以说是很低了。

举个例子，如果手上有40万英镑，用来全款买一套房，可能每年的租金收入是4.5%（曼城有很多项目回报率约为8%。）。

但是如果贷款30万镑的话，为这30万镑你只需要支付2%的利息。 而这30万镑你又可以去全款买下另一套小一点的房。 两套房同时赚取房价4.5%的房租收益（相当于70万的4.5%），除去还给银行的利息，赚到的远比全款40万买房多得多。

利用银行的杠杆，增加了自己的现金流收益。 同时，还能拥有两套房，享受两套房的涨价福利。

只要你自己其他的投资的收益能大于银行贷款贷给你的利息 （就好像上面例子里4.5%的房租收入大于银行2%的利息），那自然贷款杠杆就是更好的选择。

在英国买房，海外买家也可以贷款！

海外买家在英国买房，到底该怎么贷款？

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