岳阳高光
恒大欠了中国2.4万亿,跟许家印翻脸的省部委、城市、投资人、大银行、大型供应链伙伴不知凡几。
在这些政经巨头之间,湖南岳阳,一个小城市,就是一个小卡拉米。
恒大在湖南省最高光的时刻,不是在省会长沙,而是在副省级的岳阳。
它有很多不错的楼盘,如恒大华府、恒大未来城、恒大·南湖半岛、恒大绿洲,都代表了一时的建筑理念,设计感十足,正常开工,正常交付,质量优良,深受市民欢迎。
老岳阳人回忆,2011-2013年,刚进入岳阳市的恒大,是一家“想做事”的企业,楼盘“开一个红一个卖空一个”。
大家都以买到恒大楼盘为荣,生活品质的象征。
彼时的岳阳,市府开发房地产的初心也比较纯正——为了改善市民的居住条件,引入外埠优质开发公司。
这一切,隔着十多年来回看,都没错,都很理想主义,也都落地有结果了。
许老板戴着爱马仕皮带在天安门奔跑的照片,新闻效果两极分化,2012年开始传播,传到了岳阳这里,官方、民间都不议论,好像照片不存在似的。
大家都想着恒大能好点,领导人太平点,好房子到手就可以了。
除了河南老家以外,岳阳就是许家印个人形象的一块福地。确实,人只要为老百姓做点事,人们都会记得他。
许从中挣钱,只要合理,都是无妨的。企业家要养活员工,都需要挣钱。岳阳人很朴素。毕竟是文宗范仲淹所在、左宗棠故里(岳阳下辖淮阴县),城市虽小,见识很广。
但慢慢地,岳阳市的路子走歪了,卖土地钱来得容易,管理者偏离了“产业立市”这条路,在“土地财政”的套路上加速提码。
恒大,也在内外资本和资金流的逼迫下,放弃了原来执行不错的项目公司制,变成了总公司财务公司指挥棒下,各个项目公司内部资金挪用,相互担保,“三个锅盖盖十八个碗”。
资金链的魔法游戏,终于不灵了。
高光,崩塌在恒大养生谷。
虎年很烦
2013年,许家印在年度高管会上首次提出“恒大健康”概念,会议纪要对外披露形成了官宣。其实真正的动因是,他觉察到国家不愿意经济被房地产绑架,正在宏观调控。
无独有偶,同年8月,房地产的老前辈、有“老狐狸”之称的李嘉诚,在香港私下密会“许首富”和孙大佬时,生动地评析“看到裁判袖子动了一下我就开始跑”。
他不顾经理人集体反对,乾纲独断,旗下楼盘打七折,大举抛售,撤出大陆市场。
市场流传“别放走了李嘉诚”,管理层对民营企业开始疑窦丛生。
传统房地产拿地在各地都遭受到了阻力,于是恒大变幻了“科技房地产”、“园区房地产”、“健康房地产”等概念,来继续与政府博弈,低价拿地。
许家印不是不能跑,他有太多羁绊,只能选择坚守。
2018年,作为恒大健康在岳阳落下的一颗战略棋子,“恒大养生谷”开盘,还是一样,楼盘受到岳阳各界一致瞩目,看起来很正常。
一期建到一大半,售楼处建立起来了,光鲜亮丽,也是很正常,符合大家的期望值。“许家印是大老板,大老板有大老板的作风。”
一期去化率达到八成,然后开二期、三期,“健康装修美宅”故事璀璨,滚滚而来的20多亿资金更闪耀。
养生谷一期收入23.5488亿元,二期翻到了44.46亿,钱像爆米花一样来得爽快生猛。营销也是风生水起,每逢晚上8点“断筹”,逼着客户下单的意思。
但业主都在观察,二期建造的速度不行,始终是“光板地”(裸地)。三期就更糟了,什么都不建,就开始卖。
2020年中期恒大商票谣言四起,2021年恒大集团不断爆雷,西南部分的岳阳市属于第一批爆雷的分公司行列。
养生谷一期未完成部分停工,二期大部分楼栋出现停工,二期业主率先踏上了维权之路。第一轮维权就声势浩大。
虽然经过努力,岳阳恒骏(此时集团已经将责任抛给了地方分公司)在2021年11月30日有复工的迹象,但2022年春节后工地未见全面复工。
2000多业主人心惶惶,过了一个很心烦的虎年。
房没了钱也没了
业主代表迅速向市住建局集体表达,要求岳阳恒大养生谷全面复工复产,并与开发商“岳阳恒骏置业有限公司”的法定代表人谢亮先生见面,但工地至今未全面复工复产。
二期工程从此悬空。谢亮成为当地对于“无能”和“推诿”的代名词。
二期都是如此,三期就更糟糕,干脆连个代言人都没有了。彻底的消失走人。岳阳消费者不是“捐资”,但恒大承诺的房子就是“卷资”不见。
业主们怀疑购房款被挪用,成立了多个微信投诉群,里面都是养生谷的目标客户——中老年业主。
很多人年逾古稀,知识文化水平一般,甚至有的还不会使用APP。二期养生谷的房产就是他们后半辈子的养老钱,一下子都没了。
老人们对未能如期交房感到焦虑和不安,担心自己的晚年生活受到影响。
在用户与市府的诉求对话中,重大权益受侵害的人们表达三大意见:
是开发商原因导致项目资金缺口,要求彻查项目中政府资金监管;
彻查项目建设中涉嫌存在的各项违法甚至犯罪问题;
追回被挪用、侵占的购房款。
两年多时间,据受害者反映,三大意见没有一点能落实到位,没有一点做法“叫人满意”,冷淡、默然、无助,与收钱时候的热切、谄媚、阿附判若两极。
老岳阳人不得不抱团。通过建立微信群、上访等方式进行维权,但维权行动频繁,各方难以有效协调协商,社会不稳定因素增多。
由于市府的柔性管理和各方(尤其是当地警方体贴民意尊重长者)积极疏通,养生谷风波才没有酿成更大、更激进的风险事件。
断供潮
紧随而来的还有房贷压力。
房子没拿到,期房也无法变成现房,压根就没造。银行房贷却必须按月归还。
由于交房日期不断被延迟,业主陷入困境甚至绝境,焦虑激进情绪持续上升,最后还是爆发为大规模的断供潮。
两年以来,岳阳房价已经下跌了40%。业主算过,情愿放弃首付,征信记录添污点,也不再还房贷——整体就把这批“资产”抛给了银行。
据数据分析,二期、三期业主一共5296户,主动断供2成左右,被动断供近三成。
有个关键的问题,现在反复传扬在岳阳楼市:
当年,在二期、三期基建都没有完成正负零的时候,这批用户是如何贷到房贷?
建筑规模未到整体推向市场程度,按理是银行审核项目合规性不过,不发放贷款。
那么,这批多达88亿的款项是如何流入市场的?许老板当真如此神通广大吗?
醒悟过来的业主,纷纷把矛盾指向了前来催款的银行业者。也有检举信,投向了银监会和纪委巡回调查组。
饱受压力的岳阳市委,向岳阳所在的大部委央企——中国化学工程第四建设有限公司(简称“四化”)求助。
四化和岳阳可谓“交情莫逆”。
1958年,国家建设大西部战略,岳阳第一大工程为四化炼油厂,就是四化公司驻点岳阳建设而成。国企和城市合作达到一甲子,双方知根知底,平时常有配合。
岳阳向四化提出,由后者接受岳阳恒大的所有“半吊子”工程,完善配套,利润交由四化。
四化经过测算后反馈:囿于国企职责,如果房屋外立面已经建成,仅仅是缺水电、煤气,四化可以帮忙完善。
其他恒大房地产资产,四化只取优质资产,不要烂资产。
从一开始爆雷,到咨询四化合作意向,时间过去了三年有余,恒大养生谷的风波已趋于平静。
有人断供,却在其他楼盘新买了地产;
有人气急交加,在风雨黑夜去世;
大部分上年纪的受害者都已经闹不动了,也只能接受了现实,哑巴吃黄连——有苦说不出。
一个恒大养生谷,折射出一座三四线城市“土地财政”的盛衰没落。
楼市经济,不能总是走在违约、欺诈和追责无力的路子上,包括买房者、包括开发商、包括银行、也包括土地的供应者——政府。
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